A inadimplência gera grandes transtornos para os condomínios, já que um devedor pode prejudicar os demais condôminos, pondo em risco a manutenção do bem comum e o adimplemento das contas, que são asseguradas pelo pagamento das taxas condominiais mensais. 

Em alguns casos, por acreditarem que não possuem bens e valores passíveis de penhoras judiciais, os devedores acabam deixando que as dívidas se transformem em grandes “bola de neve”, e, sem recursos para quitá-las, não atentam na possibilidade da própria unidade devedora ser penhorada e levada a leilão, para garantir o pagamento do débito condominial, mesmo que o imóvel seja o único bem familiar.

Mesmo diante do disposto no conhecido artigo 1º da Lei 8.009/1990, que, em seus termos, preceitua que “O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável [...]”, é importante informar que existem exceções à aludida regra, que afastam tal impenhorabilidade em caso de inadimplemento de taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar, a exemplo do débito condominial e do IPTU. É o que se vê do disposto no artigo 3º, inciso IV, da própria Lei 8.009.

Do mesmo modo, o artigo 1.715 do Código Civil preceitua que “o bem de família é isento de execução por dívidas posteriores à sua instituição, "salvo as que provierem de tributos relativos ao prédio, ou de despesas de condomínio”.

Nesse contexto, registre-se que “a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que é possível a penhora de bem de família quando a dívida é oriunda de cobrança de taxas e despesas condominiais”, conforme entendimento fixado no julgamento do Agravo Regimental No Recurso Especial nº: 2010/0101910-2, da relatoria do Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA.

Outra informação interessante, desconhecida por muitos devedores, é a de que os imóveis financiados (gravados com alienação fiduciária), também podem ser penhorados em razão do débito de natureza condominial vencido, por sua natureza propterrem (por causa da coisa), que adere à coisa, independentemente de quem seja o seu titular (Tribunal de Justiça do Paraná TJ-PR- Agravo de Instrumento : AI 13974406 PR 1397440-6 – Acórdão).

Considerando-se que as dívidas condominiais aderem ao imóvel e lhe acompanham em suas modificações ou transmissões, quem quer que esteja vinculado ao bem assume a responsabilidade pelos encargos gerados pela Unidade Habitacional, seja ele o proprietário, inquilino, credor fiduciário (os bancos), etc.Tais obrigações têm origem na conservação da própria coisa e por isto, agregam-se a ela, sujeitando o proprietário do bem imóvel a responder pelo seu pagamento.

Nesse mesmo sentido, em um caso em que o condomínio propôs ação de cobrança em face do inquilino, sem a participação da proprietária do bem na fase inicial do processo, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do acordão proferido no Recurso Especial Nº 1.829.663 - SP (2016/0174058-5), da relatoria da Ministra Nancy Andrighi, permitiu a penhora da Unidade habitacional já na fase de Cumprimento de sentença, fixando o entendimento de que “em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propterrem e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo, e que, em regra, deve prevalecer o interesse da coletividade dos condôminos, permitindo-se que o condomínio receba as despesas indispensáveis e inadiáveis à manutenção da coisa comum”.

            Assim, não há dúvidas de que a legislação em vigor e a jurisprudência pátria coadunam no sentido de que é possível a penhora da Unidade Habitacional para adimplemento de débito condominial, entretanto, tal medida extrema só deve ser requerida pelo Condomínio Credor em último caso, depois de esgotadas todas as tentativas de composição amigável pelas vias extrajudicial e judicial, assim como findadas as tentativas de penhoras de valores, veículos e outros bens móveis de propriedade do devedor. 

Desse modo, cada vez mais, os condomínios necessitam da contratação de assessorias jurídicas especializadas, no sentido de assegurar o cumprimento das obrigações condominiais através de cobranças extrajudiciais e judiciais, mediação de acordos, promovendo a redução da inadimplência através do diálogo eficaz na resolução de conflitos, garantindo uma gestão com seriedade e comprometimento.